부동산 전망에 대한 견해

부동산 전망은 아무도 알수 없다만, 개인적인 견해는 아래와 같다.

기본적으로 유주택자는 상승, 무주택자는 하락 견해일것이며(혹은 이랬으면 좋겠다는 소망)

객관적인 시각으로 보고자 함이다.

 

 

 

 

O  23년 부동산 하락기에서 상승기 전환에 대한 견해

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22년부터 시작된 미국발 급격한 금리인상으로 23년 초까지 대전의 부동산은 대세 하락장을 걷고 있었다. 그런데 23년 5월 이후 부동산은 보합기를 걷다가 이제는 상승 전환을 하였다. 왜 일까?

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부동산에는 이런 격언이 있다.

"부동산은 항공 모항과 같아서 배의 노선을 되돌리기가 쉽지않다"

항공모함은 일반 돛단배 수준의 크기가 아닐 것이므로 쉽게 방향전환이 어렵다는 말이다.

그간 한국 부동산은 한번 상승으로 키를 잡으면 몇년씩 상승하고,

한 번 하락으로 방향을 잡으면 몇년씩 약보합장이나 하락장을 맞이해 왔다.

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16년부터 22년 초까지 부동산은 주구장창 올랐으니, 그 시절에는 부동산으로 돈벌기 쉬웠다고 한다.

그 시절에 돈좀 벌었다는 사람들은 집을 매수하고 일시적 1가구 2주택 유지를 통해 양도소득세를 내지않고 2년 마다 집을 샀고, 이사를 해서 팔고를 여러번 반복하면 돈을 벌 수있었다.

사고나서 시간이 지나 뒤돌아보면 집값이 올라 있기 때문이다.

구체적으로 A집을 매수한 후 일년 뒤에 전세 일년 남짓남은 B집을 매수 하였고, B집의 세입자가 나가면 B집으로 이사 후 A집(2년보유 실거주) 매도하고, 일년뒤 전세 일년 남은 C집을 매수하고 C집의 세입자가 나가면 C집으로 이사후 B집매도(2년보유 실거주)를 반복한다. 그래서 부동산으로 돈버는 사람이 많았다고 한다.

이 이야기을 하는 이유는 부동산은 한번 방향을 잡으면 되돌리기 쉽지 않은 성질을 강조하고자 함이다.

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그렇다면 왜 하락장이 시작된 22년 초부터 약 1년밖에 안되었는데 23년 초기부터는 왜 벌써 반등이 나오는가?

그 이유는 첫째 부동산가격이 단기간에 급락했고, 둘째 시중 금리가 하락하였으며, 셋째 정부규제 완화를 꼽을수 있다.

(여담으로 최근 정부규제 완화 관련 오피스텔도 주택수에서 제외하려는 움직임도 보이고 있다.)

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부동산 가격이 단기간에 급락하였으니 더 하락할 수도 있겠지만 이 정도면 저렴하다 싶어 매수세가 유입되었고, 정부 규제완화로 대출규제 및 청약규제도 해제하였으며, 정부의 간섭으로 시중금리를 하락하였으니 진입하기 여유로워 졌다는 측면이 있어 시너지 작용을 하지 않았나 싶다.

대표적으로 정부규제완화는 특례보금자리론, 시중은행이 금리를 막 올리지 못하도록 하는 정부의 압박 등이 큰 작용을 했을 것이다.​​

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그러면, 최근의 청약추세를 자세히 들여다 보자.

많은 도시가 비규제지역으로 규제해제로 인해 1. 유주택자, 다주택자도 1순위 청약이 가능했고, 2. 거주의무도 없고. 3. 당첨 후 6개월뒤에 전매가 가능하고, 4. 청약통장도 6개월 이상이면 1순위였다. 5. 세대주는 물론 세대원도 청약이 가능했다. 6. 1주택 처분 서약도 없었다

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즉 청약문턱이 많이 낮아졌다. 몇개월 만에 부동산 시장의 상승 훈풍이 부는 과정에서 청약문턱이 낮아 실주는 물론 P만보고 청약을 넣는다는 사람이 많아졌다. 물론 대장급 지역에 한하여,

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5. 요건 관련 세대주 및 세대원도 청약이 가능했졌다는것이 중요한데, 다시 말하면 기혼자 중에는 당연히 남편과 아내 각각 둘이 신청 가능하다. 이러한 세대당 중복청약으로 인해, 경쟁률이 훨씬 높아질 것이다.

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거기에 1. 2. 3. 6. 요건을 관련해서 기존주택 처분조건없이 청약가능하니 일주택자나 다주택자도 유입되기 좋은 시장이 되었다 (투자목적 or  실거주 갈아타기 목적)​​

 

 

O 수요와 공급

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- 도시별 주택가격부담지수, 착공, 인허가 물량 등 을 유심히 살펴봐야 할것이며

예를 들어 인허가, 착공이 많아지는 도시는 2년뒤 쯤에 (통상적인 준공시점) 얼마나 많은 아파트가 분양될지를 살펴봐야 할 것이다. 

또한 2년뒤 금리가 매크로 경제상황을 반영해 더 높아질지, 내려갈지를 봐야할 것이지만

이것은 연준도 모르는데 개인이 예측이 불가하다고 생각한다.

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O 단기예측 (사실 아무도 모름)

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- 한미 금리격차 22년만에 최대

아울러 한국의 기준금리는 3.5%, 미국의 기준금리는 5.5%로 금리차이가 2%에 달하는데 무려 22년만에 사상 최대격차로 벌어졌다. 생각을 해보자.

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A은행이 이자를 3.5%로 주는데, 제2금융권 B금고는 5.5%의 이자를 준다고 하면, 당신은 어디에 예금을 맞기겠는가?

제2금융권의 재정 건정성을 확인하고, 예금자보호한도인 5천만원씩 나누어 5.5%의 금리를 선택하지 않겠는가?

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그런데. 5.5%의 이자를 주는 곳이 세상에서 가장 안전한 미국은행이고, 3.5%의 이자를 주는 곳이 제2금융권인 한국은행이라면, 말할 것도 없이 5.5%이자를 주는 미국으로 예금을 할 것이다. 당신도 그렇게 하지 않겠는가?

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그로인해 한국에서 외화자금이 빠져나와 환률이 치솟고 있음을 보여주고 있는데, 한국에서 외화자금이 빠져나날수록 우리의 경제에 암울한 역할을 할 것으로 보여진다. 이를 막기위해 한국은행은 1. 금리를 미국과 동일하게 올리거나, 아니면 외화반출이 되던말던 2. 외환시장에 달러를 푸는 두가지 방법 밖에는 없는데 이렇게 되면 한국의 외환보유고가 줄어든다.

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현재로서는 환율방어를 위해 미국과 동일하게 금리를 올리던지(이렇게 되면, 가계부채, 부동산부채, 부실기업이 쏟아져 나올테고) 외환보유고를 통해 환율시장에 개입해서 정부 비축 달러를 외환시장에 내다 팔아 푸는데 이것도 외환보유고가 바닥이 나면 제2의 IMF가 올 수도 있어 장기적으로 실천 할 수 없는 문제다.(이러할 확률은 낮다고 본다)

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앞으로 한국은행은 어떤 행보를 보일까? 금리는 아무도 모르는 문제이기도 하며 우리는 지금 22년만에 처음으로 아무도 가지 않아 본 길을 걷고 있다. 미국과는 떨어져 독자적인 방향으로 가고 있어 향후 앞날이 불확실하다.

현재 23년 10월,매일같이 미국의 금리 상승가능성과 금리동결 가능성이 와리가리 하는 상황이다.

만약 미국이 다시 금리를 올린다면? 우리나라 금리도 이제는 조금이나마 따라가야 할 것이고 이에 따른 파급력이 있을 수 있지 않을까?

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실거주는 언제나 옳다, 그러나 감당가능한 선에서 대출을 하여야 할 것이다.

 

​어떠한 부동산 정책이 새로 나올지는 모르겠지만,

향후 몇년간 아파트 값이 크게 오르지 않고 보합수준에서 중장기 횡보가능성을 열어 두어야한다. 현재의 아파트 분양가는 상당히 많이 올라서 17년~20년의 로또청약이 아닐수도 있다. 현재보다 금리가 오를 가능성에 대비를 하였고, 최소한 대출이자를 감당가능한 선에서 당첨된 사람만이 투자의 열매를 얻을 수 있는 법이라고 생각한다.

 

관망의 자세를 유지하며, 최소한의 대출이 좋은 시기일 것 같다.

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