둔촌주공으로 보는 2024년 향후 부동산경기.SSUL

 

둔촌주공 아파트 조감도

 

 

"대마불사" (大馬不死)

라는 별명을 얻고 있는 서울 강동구 둔촌주공이다.

1만2천세대의 초대형 단지이며, 서울의 귀하디 귀한 신축이고, 입주가 얼마안남아(24년 11월) 부동산 시장의 초관심사다.

별명처럼 정부에서 부동산PF와 엮여서 이 대단지 입주예정자들을 죽이느니 살리느니 하는 모양새다.

인터넷에 개인적으로 공감가는 글이 있어 공유해본다.

참고로 추석 직전의 시점임.

 

 

1. 둔주 실 거주 유예를 결정한 시점은 지금과는 다르게 PF 리스크심리가 어마 무시했음.

레고 랜드 강원도지사 이슈, 태영건설, 롯데건설, 건설사 살생부리스트 찌라시 등등 지배적 심리는 PF 공포라는 게 적절한 워딩이 아닌가 싶을 정도

아마 이때 아파트 산 사람들은 지금쯤 2~3억쯤 벌었을 듯...

2. 모두가 인지하듯 둔주는 마감되었고 시행사 시공사 PF 이슈는 사라짐
현건은 그나마 대마불사이기도 하고 모기업 체력이 그나마 버텨주고 있어서...
현산은 PF 사업장이 그나마 적었지만 정몽규 리스크도 있고 부실건설 이슈도 있어서 여전히 불안한 모습을 보여주고 있음
롯건이 이번 결정으로 가장 큰 수혜를 보았음 (이 결정 아니었으면 진짜 도미노의 첫 단추였음)
롯건에 대해서 더 자세하게 설명할 수도 있지만 일단 캐쉬카우인 롯데케미칼 부진과 소매업(쇼핑, 백화점, 마트) 등의 부진으로 그룹자체가 힘든데, PF 연대보증으로 인하여 그룹자체가 휘 청이는 결과로 올 수도 있었음 (이미 한차례 연대보증으로 급한 불 끈 이력이 있음)
아마 정부의 결정에는 재계순위 6위의 롯데그룹을 고려한 부분도 큰 부분일 것임

(그렇다고 위에서 언급한 회사들의 PF 이슈는 사라진 게 아님, 인터넷 검색해보면 PF 사업장 많이 가진 1위가 태영이고 2위가 아마 롯건인가 그럴 거임 ---> 흔히들 말하는 지식산업센터로 인하여 생긴 PF risk 임, 나중에 기회 되면 더 자세히 써 볼만한 흥미로운 소재)

3. 일단 가장 큰 공포는 해결되었음. 근데 갑자기 급격한 부동산 부채 증가 이슈가 터짐
좌파정부의 가장 큰 실정은 부동산을 제대로 못 잡았다는 것임
반대로 이야기하면 우파의 가장 큰 자랑거리는 그나마 집값 하나는 좌파정부보다 낫다는 거였음
근데 역대 우파정부 최초로 그 공식이 깨지는 상황이 발생하게 되었음
현정부의 공식 지지율이 20% 초반을 찍는 상황에서 말그대로 레임덕을 걱정하지 않을 수 없는 상황
이는 무슨 수를 써서라도 막아야 되는 것이고, 향후 국정운영에 방향타가 될 중요한 시점임

4. stress DSR 적용 및 대출제한, 1주택자 주 담대 제한을 강력하게 드라이브 걸었고 이는 애초 6월에 하였었어야 했지만 의도적인 연기로 인하여 실 기했다는 지배적인 평가속에 오버슈팅을 잠재우는데 더 큰 비용을 들게 만들었음
호미로 막을 수 있었는데도 말이다
그 부작용은 여러 곳에 발생하였음. 즉 실거주자의 대출제한으로 인하여 불만이 여기저기 터져 나왔고 혹자는 공산주의가 아니냐 라는 말이 나올 정도로 앞뒤 대책 없는 무자비한 정책에 시장은 말그대로 얼어붙었고 이는 전세가 폭등, 월세 상승으로 풍선효과를 일으킴

5. 너무나 큰 대가를 치룬 원칙 없는 정책은 시장의 신뢰도 잃고 한은과의 정책 엇박자 로 인한 향후 경제예측도 가늠할 수 없는 말그대로 무정부상태를 만들어 버림

6. 내우외환이라고 현재 미국 5.5 한국 3.5인 기준금리가 불안 불안하게 유지되고 있는 상황에서 연방준비위원회의 빅 컷이라고 불리는 금리 인하가능성이 점쳐지고 있는데, 이는 내수는 침체되고 부동산은 과열된 한국시장에서 딜레마에 놓이게 된다

7. 금리를 내리면 내수는 부흥하겠지만 부동산은 꾹꾹 큰 비용 들여서 눌러 놨는데 봇물 터지듯 터지는 상황이 발생하게 될 것이고 금리를 올리면 부동산은 횡보하겠지만 내수는 죽는 상황이 발생하게 된다. 이러지도 저러지도 못하는 상황에서 그나마 임시방편책으로 기준금리는 유지한 채 가산금리를 높이는 핀셋 규제로 부동산 과열경기를 어느정도 잠재우는데 성공한다. 그나마 잠시동안만,
앞으로 미국의 빅 컷 이후 한국의 대응이 어떻게 될지 전문가가 아니라 잘은 모르겠지만 미국만큼의 빅 컷이 아닌 베이비 컷 혹은 동결이 되어야 함이 바람직하지 않나 생각된다. 현재 미국보다 금리가 낮은 역전현상이 일어난 계기도 비정상적이고 이렇게 유지되는 것도 비정상적이기 때문이다. 왜냐면 자금이 금리가 낮은 곳에서 높은 곳으로 이동이 되어야 정상인데 천조국도 아닌 동방의 변두리 국가가 미국보다 금리가 낮으면 돈이 안 굴러오기 때문이다. (더 자세하게 이야기하자면 복잡 해지겠지만 간단히 설명해서 지금의 이러한 모순의 이유는 명목금리보다 실질금리가 미국보다 높아서라고 이해하면 된다) 즉 이러한 모순에도 꾸역꾸역 한국의 경제는 그런대로 선방하고 있는 듯하다.

8. 여기 까지가 as is였고 그렇다면 to be는 어떻게 될 것인가?
개인적인 생각을 보자면 부동산 하락의 신호탄의 시초가 둔주가 될 가능성이 높다고 보인다
당장 11월달 입주인 상황에서 둔주만을 위한 대출허용이 이루어지기엔 이미 올 한해 너무나도 큰 실정을 했고 그에 따른 비용을 너무나 치렀기에 정부의 무관용 대응기조가 이루어질 가능성이 크다.

즉 혹자는 뜨거운 아이스 아메리카노라고도 이야기하던데. 맞는 말이다. 애초에 실 거주 제도 유예해줘 넣고 지금 와서 대출을 막아버리니까 말이다.

그러나 이제 더 이상의 실정은 안된다. 실거주의무 유예해주었을 때는 대마불사가 통했지, PF 발 부도 리스크를 없애는 게 더 컸으니 깐. 그러나 이제는 틀리다. 2천세대 요구 안 들어줬다고 해서 양치기소년이 되는 게 낫다. 정부의 스탠스 가 "확고하다" 라는 메세지를 둔주를 통해 보여주기만 하면 되는 것이다

정부는 유괴범과 협상을 하면 안 된다. 협상을 하는 순간 미래의 유괴범들은 돈을 협상을 통해 줄 것이다 라는 판단을 심어 주기에 강대국은 협상보다 구출에 온 전력을 쏟는다. (노무현 정권은 선교사들이 인질범들에게 잡혔을 때 협상을 택했더랬지,)

여기 게시판 사람들은 둔주는 대마불사라고 생각하는 모양인데, 실 거주 말고 2000 세대는 *4 = 8000명이고 이는 유의미한 수치는 아닌 것 같다. 즉 대마라고 부를 수 없다는 거지
그렇다면 정부는 뜨거운 아이스 아메리카노를 만들어서라도 정책기조를 유지할 것이고 이는 결국 11월 입주와 동시에 잔금을 치르지 못하는 세대들이 물건을 던지면서 부동산 상승브레이크를 밟을 것이고 이 기조는 정부의 강력한 갭 투자 금지 메세지를 시장에 전파하게 될 것이다.

마지막으로 하고 싶은 말 요약

1. 둔주 매물 나오는 11월에 현금 장전해 놔라
2. 이는 연말까지 부동산 시장에 찬물을 끼얹을 것으로 보인다.
3. 3번 분위기가 25년초 그대로 유지된다 싶으면 그 흐름 그대로 25년 내내 횡보 장 혹은 하락장이 될 것이다 (25년초를 이야기하는 이유는 그때 되면 연준의 빅 컷 이슈 + 은행대출잔액 reset 이슈가 동시에 발생하는 시기이다)
4. 향후 정부의 정책기조는 갭 투 금지 및 전세 지양이 될 것이다
5. 위 정부의 정책기조에 맞게 현금흐름 잘 짜 놔라
6. 내가 예상하는 주택 구매 최적시기는 25년 하반기 이후가 될 것 같다. 근데 개인적인 예상으로는 9월 이후 이번 겨울은 꽤 길어질 것 같다는 예상이 든다. 실물 경기가 그렇게 좋아 보이지도 않고 선 반영된 주식시장의 시그널도 그리 좋아 보이지 않는다.
7. 강남 및 마용성, 상급지등은 앞으로 전고점은 한번은 더 갱신할 가능성이 높다고 보이나 나머지는 이제 앞으로 21년도의 전고점갱신은 힘들다고 판단된다. 키 맞추기 현상이 사라졌다고 보면 된다
(똘똘한 한 채 심화현상)
8. 추석 명절 이후에 거래량 절벽 예상한다. 내년초까지 부갤을 떠나지 말고 분위기 살펴보다가 연초에도 반등 분위기 없다 싶으면 한동안 부갤 오래 떠나 있어도 좋을 듯 하다.
9. 명절 장염 조심해라